Accettazione Tacita .. cos'è e a cosa serve
Per una vendita immobiliare di bene ricevuto da successione o eredità il notaio richiede l'accettazione tacita con un costo indicativo di 500 euro da parte della venditrice, ma è obbligatorio? e perchè?
Vediamo innanzi tutto cos'è :
Secondo il nostro sistema legislativo, il chiamato all’eredità, in forza di legge e/o testamento, per definirsi erede e quindi ottenere i beni ereditari deve accettare l’eredità. L’accettazione dell’eredità può essere fatta oltre che espressamente, quando il chiamato con un atto formale dichiara di accettare una determinata eredità anche tacitamente, ovvero, quando il chiamato all’eredità compie un atto che fa presupporre, senza incertezze, la sua volontà di accettare e che non avrebbe comunque potuto compiere se non avesse assunto la qualità di erede.
Nell’ambito immobiliare l’accettazione tacita è essenziale per chiunque desideri vendere un immobile di cui sia entrato in possesso per successione, se non ha mai accettato espressamente l’eredità, deve trascrivere l’accettazione tacita dell’eredità per garantire al suo acquirente che il suo acquisto non possa mai essere messo in discussione.
Quando si stipuli un atto di compravendita che abbia per oggetto immobili (terreni o fabbricati) che provengano da una successione, il notaio è tenuto a trascrivere l’accettazione tacita di eredità, salvo il caso in cui l’acquisto ereditario non risulti già trascritto in forza di un’accettazione espressa o tacita.
Il motivo principale per il quale è necessaria tale formalità è la tutela dell’acquirente, e dell’eventuale banca mutuante, dalla fattispecie dell’erede apparente. È, infatti, possibile che chi vende sia erede solo apparentemente e, quindi, chi acquista potrebbe subire l’azione di petizione di eredità da parte dell’erede vero[1] ed essere tenuto, così, a restituirgli il bene. Tale rischio, però, non si realizza se viene eseguita la trascrizione dell’accettazione tacita di eredità a favore dell’erede apparente purché l’acquirente dell’immobile sia in buona fede.
La trascrizione dell’accettazione tacita di eredità si rende opportuna anche per i seguenti altri motivi:
Comunque c’è da specificare che oltre i 20 anni dalla morte del defunto, l’acquirente ha la possibilità far valere l’istituto dell’usucapione tutelando, così, i diritti da lui acquistati sui singoli beni. L’azione di petizione di eredità, tuttavia, è imprescrittibile e conseguentemente la tesi più prudente consiglia di procedere alla trascrizione dell’accettazione di eredità anche quando sono decorsi 20 anni dalla morte del defunto.
DEPOSITO PREZZO ….. A COSA SERVE ?
Con la legge DDl 124/2017 in vigore ufficiale dallo scorso 29 agosto le due parti di una compravendita ( acquirente e venditore ) possono avvalersi di questa possibilità ovvero la possibilità al rogito di versare le somme dovute alla parte venditrice direttamente su un conto corrente dedicato creato appositamente in capo al notaio di stipula che sarà impignorabile e sicuro al 100% .
A cosa Serve? Da quando le parti firmano l’atto di compravendita presso il notaio alla sua trascrizione presso gli uffici preposti possono passare diversi giorni o addirittura settimane e in quel lasso di tempo potrebbe inserirsi una terza parte inserendo un ipoteca sul bene , al fine di tutelare chi compra l’immobile per tutto il periodo che va dalle ispezioni del notaio nei registri immobiliari fino alla vera trascrizione del contratto.
Alla Trascrizione avvenuta il notaio provvederà a girare l’importo alla parte venditrice
Normalmente questa soluzione non viene quasi mai esercitata se non con soggetti a rischio ma può essere una buona soluzione per dormire sonni tranquilli.
CEDOLARE SECCA COS’E’ E QUANTO SI PAGA
Al momento di registrare un contratto di affitto, il proprietario può decidere a quale regime fiscale aderire, se a quello ordinario o a quello noto come «cedolare secca». Entrambi hanno le loro caratteristiche, ma quest’ultimo può offrire delle agevolazioni interessanti
Per chi vuole aderire alla cedolare secca è possibile farlo non solo al momento della registrazione del contratto, ma anche in un momento successivo, nel caso di un contratto pluriennale. Fino a quel momento, vigerà sulla locazione il regime ordinario e, quindi, saranno dovute le imposte di bollo e di registro, che non verranno più rimborsate.
che cos’è?
La cedolare secca è il regime facoltativo sugli affitti che consente di versare un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali per la parte che riguarda i canoni. L’agevolazione prevede l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo che normalmente, nel regime ordinario, occorre versare per la registrazione, la risoluzione o la proroga di un contratto di locazione.
Ricordiamo che per tutta la durata dell’opzione non potrà modificare il canone di affitto, anche se l’aggiornamento fosse previsto nel contratto e se le parti decidono di prorogare il contratto di locazione, sarà necessario confermare la scelta della cedolare secca entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o della precedente proroga.
Chi la può fare ?
La cedolare secca sugli affitti può essere scelta dalle persone fisiche che hanno il diritto di proprietà o di reale godimento dell’immobile (ad esempio, l’usufrutto) e che non stipulano il contratto di locazione nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.
Per quali inqulini ?
Ci sono alcuni limiti che riguardano la tipologia degli inquilini. In particolare, il regime di cedolare secca sugli affitti non può essere scelto quando la locazione interessa un soggetto che agisce nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, al di là del successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.
Per quali immobili ?
Come accennato all’inizio, la cedolare secca sugli affitti è riservata agli immobili appartenenti alle categorie catastali dalla A/1 alla A/11, esclusa la A/10 che riguarda uffici o studi privati. Si parla, dunque, di unità immobiliari ad uso abitativo. Rientrano nell’agevolazione anche le relative pertinenze, affittate insieme all’abitazione oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello che riguarda l’immobile abitativo.
Se l’immobile è intestato a più di una persona, la cedolare secca deve essere scelta distintamente da ciascun locatore. In caso contrario, il locatore che rifiuta questa opzione dovrà pagare la sua parte di canone spettante.
Quanto dura ?
La validità dell’opzione della cedolare secca è pari alla durata del contratto se fatta al momento della registrazione. Nel caso in cui, invece, il proprietario abbia aderito a questo regime fiscale in un secondo momento, la durata sarà pari al periodo residuo di contratto dal momento dell’adesione.
È possibile revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata, oppure si può rientrare nell’agevolazione nelle annualità successive alla revoca. Chi vuole uscire dalla cedolare secca durante il periodo di validità del contratto, deve comunicarlo entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente. In caso di risoluzione del contratto, l’imposta di registro non è dovuta se tutti i proprietari hanno optato per il regime della cedolare secca.
Quanto si paga ?
L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti. l’Agenzia delle Entrate precisa che:
VUOI COMPRARE CASA MA NON SAI A QUANTO AMMONTANO LE SPESE DA VERSARE ALLO STATO ?
Allora ti potrebbe essere utile sapere alcuni dei casi più comuni:
Acquisto prima casa da privato
Acquisto prima casa da impresa
Acquisto immobile uso abitativo non prima casa
Tasse acquisto PRIMA CASA DA PRIVATO
In questo caso potrai beneficiare di una riduzione dell’imposta di registro.
Invece del 9% sul valore catastale pagherai il 2% del valore catastale ( che si calcola moltiplicando la rendita catastale per 115 ma con un minimo di 1000,00 € )
Inoltre pagherai l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale in misura fissa:50 euro.
Non dovrai pagare l’IVA.
Tasse acquisto PRIMA CASA DA IMPRESA
Se acquisti da un’impresa dovrai pagare prima di tutto l’IVA.
Stai acquistando una prima casa quindi l’iva che devi pagare non è il solito 10% previsto per gli immobili ma solo il 4%. sul valore di acquisto
Le imposte in misura fissa sono sempre quella catastale ed ipotecaria:200 euro l’una.
Da farsi una precisazione: Non si devono possedere immobili ( prima o seconda casa) nello stesso comune e non si devono possedere immobili nel territorio nazionale acquistate con agevolazioni prima casa, sono esclusi gli immobili che sono stati avuti da eredità o da donazioni.
Il caso cambia se hai già un immobile e acquisti come seconda Casa
Tasse acquisto SECONDA CASA
Se si acquista da privato dovrai pagare il 9% del valore catastale ( che si calcola moltiplicando la rendita catastale per 126) ed euro 50 euro di imposta ipotecaria, che ha per oggetto il trasferimento di immobili ed euro 50 euro di imposta catastale che è dovuta sulle volture catastali per il trasferimento di immobili.
Se invece si acquista da Impresa si dovrà versare il 10% di iva del valore di acquisto e 200 € di imposta di registro, 200€ di imposta catastale e 200€ di imposta catastale.
Tenete presente che l’acquisto di una seconda casa può comportare la richiesta di un mutuo che avrà degli interessi più alti rispetto a quelli per l’acquisto della prima casa.
L’iva verrà pagata direttamente all’impresa mentre tutte le altre imposte verranno pagate direttamente al notaio.
